Pour de nombreuses personnes présentant des antécédents médicaux ou des pathologies chroniques, accéder à un prêt immobilier représente un véritable parcours du combattant. La convention AERAS, dont le nom signifie « s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé », a précisément été conçue pour lever ces obstacles en structurant l’examen des dossiers selon trois niveaux successifs. Comprendre ces étapes permet à tout emprunteur concerné d’anticiper les démarches et de faire valoir ses droits.
Points clés
- La convention AERAS facilite l’accès au prêt immobilier pour les personnes présentant des risques aggravés de santé grâce à une structure d’examen en trois niveaux.
- Le premier niveau repose sur une analyse standard du dossier, bien que la loi Lemoine dispense désormais certains emprunteurs du questionnaire de santé sous conditions de montant et d’âge.
- Le deuxième niveau implique une expertise médicale approfondie et l’usage d’une grille de référence pour limiter les surprimes et proposer des solutions adaptées.
- En cas d’échec aux deux premiers niveaux, le troisième niveau mobilise des experts médicaux spécialisés pour examiner les dossiers complexes sous réserve de plafonds de prêt et d’âge.
- La convention inclut un droit à l’oubli permettant aux anciens malades du cancer de ne pas déclarer leur pathologie après un délai spécifique sans rechute.
- Si aucune assurance n’est obtenue, des garanties alternatives comme la caution ou l’hypothèque peuvent être proposées par la banque pour permettre l’accès au crédit.
Niveau 1 : l’analyse standard du dossier de prêt immobilier par l’assureur
L’évaluation initiale via le questionnaire de santé de la banque
Lorsqu’un particulier sollicite une assurance emprunteur pour financer l’acquisition d’un bien, la première étape consiste en une analyse classique menée directement par la banque ou l’assureur partenaire. À ce stade, le candidat est invité à compléter un questionnaire de santé, document par lequel il déclare son état de santé actuel et ses antécédents médicaux. Cette déclaration de risque constitue le socle sur lequel repose l’ensemble de l’évaluation. Il convient de noter que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, a supprimé cette obligation pour les prêts n’excédant pas 200 000 euros par emprunteur, à condition que la fin du prêt intervienne avant les 60 ans de ce dernier.
L’application des conditions de contrat en l’absence de risque médical spécifique
Si le profil de l’emprunteur ne révèle pas de risque aggravé particulier, l’assureur applique les conditions d’assurance standards prévues au contrat. La couverture est accordée sans surprime d’assurance ni exclusion, et le dossier est traité comme n’importe quelle demande ordinaire. En revanche, dès lors que le questionnaire de santé fait apparaître des éléments susceptibles d’aggraver le risque, le dossier est automatiquement transmis au second niveau d’examen, sans que l’emprunteur n’ait à effectuer une nouvelle démarche spécifique.
Niveau 2 : l’examen spécialisé en cas de risque aggravé de santé
L’étude approfondie de la demande d’emprunt par des experts médicaux
Le deuxième niveau de la convention AERAS s’adresse aux personnes dont le dossier a été jugé trop complexe pour un traitement standard. Des équipes médicales spécialisées au sein de la compagnie d’assurance prennent en charge l’instruction du dossier. Cette analyse approfondie vise à évaluer précisément le risque aggravé de santé présenté par l’emprunteur, qu’il s’agisse d’une maladie grave, d’une pathologie chronique, d’un handicap ou d’antécédents oncologiques. L’objectif est d’aboutir à une proposition personnalisée plutôt qu’à un refus pur et simple. Le délai maximal d’instruction des dossiers dans ce cadre est fixé à 5 semaines, et toute décision de refus doit être motivée de manière claire.
Les propositions adaptées et l’utilisation de la grille de référence
À ce niveau, l’assureur peut s’appuyer sur la grille de référence AERAS, un document mis à jour régulièrement qui recense les pathologies pour lesquelles une assurance peut être proposée à des conditions proches du standard. Cette grille, publiée en 2015 et dont la dernière mise à jour remonte à septembre 2023, couvre aussi bien certains cancers que des maladies chroniques. Lorsque la pathologie de l’emprunteur y figure, l’assureur s’engage à proposer une couverture, éventuellement assortie d’une surprime d’assurance. Un mécanisme d’écrêtement permet par ailleurs de limiter l’impact financier de cette majoration : la cotisation d’assurance ne peut dépasser 1,4 point dans le taux effectif global du prêt, sous réserve que le revenu annuel de l’emprunteur soit inférieur au Plafond Annuel de la Sécurité Sociale, souvent désigné sous l’acronyme PASS. Si le profil demeure trop risqué pour ce second niveau, le dossier est orienté vers le troisième et dernier palier.
Niveau 3 : le recours ultime pour finaliser votre crédit immobilier
Le fonctionnement du troisième degré d’analyse pour les cas complexes
Pour les situations les plus délicates, la convention AERAS prévoit un troisième niveau d’examen, mobilisant les instances les plus expertes du secteur assurantiel. Ce palier concerne les emprunteurs dont le dossier n’a pas pu trouver de solution aux deux premiers niveaux, notamment en raison de pathologies particulièrement sévères ou d’un cumul de facteurs aggravants. Des médecins-conseils hautement spécialisés réexaminent alors l’ensemble des éléments médicaux pour tenter d’élaborer une offre viable. La convention précise que les prêts immobiliers concernés ne doivent pas excéder 320 000 euros et que le contrat d’assurance doit arriver à échéance avant le 71e anniversaire de l’emprunteur pour bénéficier de ce dispositif. Parmi les avancées récentes, la Garantie Invalidité Spécifique, introduite en 2020, offre une couverture invalidité sans exclusion de pathologie, sous réserve d’un taux d’invalidité d’au moins 70 %.
Les droits du foyer fiscal et le rôle du droit à l’oubli
Au-delà des trois niveaux d’analyse, la convention AERAS consacre plusieurs droits essentiels pour les emprunteurs et leur foyer fiscal. Le droit à l’oubli en constitue l’une des avancées les plus significatives : il permet aux personnes ayant survécu à un cancer de ne pas déclarer leur pathologie passée lors de leur demande d’assurance, à condition que suffisamment d’années se soient écoulées depuis la fin du protocole thérapeutique sans rechute. Pour un cancer diagnostiqué après l’âge de 18 ans, ce délai est de 10 ans ; pour un cancer survenu avant 18 ans, il est réduit à 5 ans. Les parts du foyer fiscal peuvent également jouer un rôle dans l’appréciation de la situation financière globale du ménage, ce que le banquier est tenu de prendre en compte lors de l’instruction du dossier. Lorsqu’aucune solution d’assurance ne peut être trouvée, même au troisième niveau, la banque est en mesure de proposer des garanties alternatives telles qu’une caution ou une hypothèque, afin de ne pas priver l’emprunteur de l’accès au crédit immobilier.
La convention AERAS ne crée pas un droit automatique au crédit ou à l’assurance, mais elle structure un processus rigoureux et progressif permettant à un très grand nombre de personnes présentant un risque aggravé d’accéder malgré tout à un prêt. Connaître le fonctionnement de ses trois niveaux et les droits associés représente donc un atout précieux pour tout emprunteur concerné par une problématique de santé.